11 Февраля 2015 // ЖКХ

Как не «наставить галочек» или Подводные камни повестки дня

Жилищно-коммунальный вопрос в нашей стране всегда был не из самых простых. А сейчас, на фоне перемен, которые диктуют изменения в законодательстве, он обрел дополнительную сложность и тревожность для граждан. Поэтому разговор на данную тему заслуживает и места, и времени. Надеемся, что с его помощью многое станет более понятным для читателя.

Закон на нашей стороне

Ряд проблем, с которыми сталкиваются собственники в многоквартирных домах, связаны с избранным ими способом управления домом. Для нашего города в подавляющем большинстве — это непосредственный способ управления, когда жилищная организация выполняет функции обслуживающей и не несет всей полноты обязанностей и инициатив по поддержанию дома в надлежащем состоянии. Жители при этом самостоятельно осуществляют расчеты с ресурсоснабжающими организациями, то есть, проще говоря, сами платят за услуги водоотведения, водоснабжения, отопления и проч. Из данной ситуации выросла и тема ОДН, которая вызывает огромное количество возмущений и протестов. Но она — лишь следствие глобальной проблемы, порожденной непосредственным способом управления многоквартирными домами. Причем, следствие закономерное. Поскольку в этом случае жилищной организации, по сути, ни до чего нет дела, она, как бригада шабашников — выполнила то, что заказчик сказал, и все, и инструмент в сторону. Нет ни смысла, ни нужды совершать какие-то телодвижения по собственной инициативе. Зачем, к примеру, обходить регулярно дома, смотреть, может, где чего оторвалось, сломалось, пришло в негодность? Граждане сами домом управляют? Вот пусть сами и следят, а потом приходят и просят, пишут заявления.

Такой порядок вещей, понятно, совсем не устраивает жителей, которые имеют другое представление о работе жилищной организации. Выразить его можно одной фразой: «Мы платим деньги, а управляющая компания поддерживает наш дом в идеальном порядке без всяких дополнительных напоминаний и понуканий».

На реализацию этого вполне закономерного запроса населения направлены последние изменения в Жилищном кодексе. Вот какую информационную справку о законодательных новшествах в сфере ЖКХ подготовило городское Управление жилищно-коммунального хозяйства.

«На территории городского округа Орехово-Зуево расположено 798 многоквартирных домов, собственниками помещений которых выбраны следующие способы управления:

— 67 МКД управление ТСЖ (ЖСК);

— 27 МКД управляющей организацией (ООО «Мидас» и ООО «УК «Бриз»);

—704 МКД выбран непосредственный способ управления собственниками помещений таких домов.

Обслуживание 704 МКД, в которых выбран непосредственный способ управления, осуществляют соответственно:

— 304 МКД в О/З МУП «ДЕЗ ЖКХ»;

— 242 МКД в ООО « О/З УК ЖКХ»;

— 158 МКД в ООО «О/З ГЖП».

21 июля 2014 года принят Федеральный закон N 255-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации, отдельные законодательные Акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельные положения законодательных Актов Российской Федерации».

Настоящий Закон обязывает собственников помещений в многоквартирных домах, где количество квартир более чем шестнадцать, и которыми ранее был выбран непосредственный способ управления таким домом, в срок до 1 апреля 2015 года провести общие собрания собственников помещений, на которых принять решения о выборе иного способа управления, а именно:

— управление управляющей организацией;

— управление товариществом собственников жилья;

— управление жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом.

В случае, если собственники помещений указанных МКД до 1 апреля 2014 года не примут на общих собраниях указанное решение или такие общие собрания не состоятся, орган местного самоуправления будет обязан провести в течение года открытый конкурс по отбору управляющей организации.

Управляющие организации обязаны получить лицензию на осуществление своей деятельности в срок до 1 мая 2015 года, в противном случае осуществлять свою деятельность они не смогут».

Что все эти перемены дают жителям? Ну, во-первых, вот ту желанную полноту ответственности управляющей компании за состояние наших домов. Теперь она должна, как рачительный хозяин, не дожидаясь череды звонков и обращений, следить за своим жилищным фондом. С помощью Советов домов, конечно. Без инициативных жителей все равно не обойтись. И второй немаловажный момент: способ управления управляющей организацией подразумевает, что все платежи мы будем вносить через нее, и в квитанциях, которые приходят от УК, появятся суммы за отопление, воду и т.д. Это значит, что забота о качественном обеспечении граждан коммунальными услугами тоже ложится на управляющую компанию. И если у жителя вдруг появятся проблемы с отоплением или водоснабжением, не он станет бегать по «Теплосетям»-«Водоканалам», добиваясь нормальной услуги, а управляющая организация — это целиком ее обязанность. С ОДН вопрос, кстати, тоже решится сам собой. Население будет платить сумму по нормативу, а все, что «накрутится» сверх нее, погасит управляющая компания. Поскольку такие издержки ей совсем не нужны, она начнет активно выявлять незаконно подключившихся расхитителей услуги, той же электроэнергии, к примеру. А когда везде появятся общедомовые и поквартирные приборы учета на воду и тепло, ОДН по этим направлениям заставит управляющую компанию без лишних просьб со стороны населения ликвидировать утечки в подвалах, ведь это тоже издержки, которые также лягут на плечи УК.

Стремясь избежать таких забот, некоторые управляющие организации, к примеру, то же ООО «Орехово-Зуевское ГЖП», пытаются оставить все как есть, включив в повестку дня собраний собственников строку «Утвердить порядок внесения платы за коммунальные услуги собственниками — напрямую ресурсоснабжающим организациям». Проголосовали жители, не глядя и не понимая, за этот пункт — и все, и вуаля, и может ГЖП жить, как и прежде, направляя граждан в самостоятельное путешествие по коммунальным инстанциям. А законодательные изменения, из-за которых разгорелся весь сыр-бор, благодаря такому нехитрому ходу, превращаются в филькину грамоту. Впрочем, все эти повестки, бюллетени для голосования, договоры и прочие документы, сами по себе представляют немалый интерес, так что о них можно поговорить отдельно.


Что написано пером

В принципе, даже неважно, чем оно написано, если сверху стоит слово «Договор». А внизу — подписи управляющей компании и представителей Совета дома, да еще приложен протокол общего собрания собственников, которое большинством голосов утвердило данный документ. Тогда «топором» из него уже точно ничего «не вырубишь». Такой договор вряд ли удастся оспорить в суде или признать недействительным в одностороннем порядке и придется жить, согласно его букве, пока не истечет срок. Даже если вдруг выяснилось, что он совсем не устраивает жителей. Потому что перед тем, как подписывать, нужно читать — внимательно, тщательно и вдумчиво.

Понятно, что большинство из нас ни разу не юристы, в тонкостях управления домами мы смыслим мало и реагируем только, когда что-то конкретно нарушает наш жилищно-коммунальный покой. Можно ли с таким ЖКХ-мировоззрением понять, что так, а что не так в бумагах, которые предлагаются к рассмотрению? Понять, конечно, можно, сложного, на самом деле, там ничего нет. Но для этого нужно сначала прийти на очное собрание собственников жилого дома, где управляющая компания обязана разжевать каждую мысль и все разложить по полочкам. Можно на это же собрание пригласить, к примеру, представителей администрации города или Жилищной инспекции, которые априори на стороне жителей, ведь, если что, им же придется разбираться со всеми возможными проблемами. Сотрудники этих структур охотно разъяснят, где и каких подводных камней насыпала щедрой рукой управляющая организация, стараясь сделать свою жизнь полегче. Если есть знакомый юрист, специализирующийся в данной сфере, его тоже рекомендуется взять с собой. И лишь потом, выслушав доводы всех сторон, поспорив, посовещавшись, имеет смысл голосовать, принимая по каждому пункту повестки дня осознанное решение, понимая, за что отдаешь свой голос.

Но проблема заключается в том, что провести очное собрание собственников, на котором бы имелся кворум, практически невозможно: жители просто не приходят на такие мероприятия. У каждого находятся свои неотложные дела, всем не до этого, но когда выясняется, что согласно договору, управляющая компания не должна ни того, ни другого, все возмущаются и негодуют.

Как пример вновь приведем Орехово-Зуевское ГЖП, которое уже завершило очные собрания в своих домах. Кворума не было ни на одном, посещаемость составила 2-3 процента. Теперь управляющая организация перейдет к стандартному этапу — заочному голосованию, когда поквартирно раздаются бюллетени, а граждане ставят галочки в нужных местах. Как правило, такой метод приносит управляющей компании единодушное «одобрямс» практически по всем пунктам.

Какие можно дать советы тем, кто не совсем равнодушен к судьбе своего дома и взаимоотношениям с УК? Во-первых, изучите повестку будущего собрания, которую доставила инициативная группа. Если вам не нравится то, что предложено в данном документе, создайте свою инициативную группу, разработайте альтернативную повестку дня и предложите ее другим жителям — полное законное право на это имеет любой собственник. Во-вторых, помните, что повестка не может выдаваться одной бумажкой, к ней обязательно должен быть приложен пакет документов, предлагаемых к рассмотрению. Или на крайний случай указано, где и как с ними можно познакомиться: на сайте организации, в РЭУ или каком-то другом месте. В общем, если в повестке написано: заключение договора, значит, должно быть обозначено, где можно этот договор почитать заранее, если есть пункт «утверждение перечня работ», значит, перечень должен быть предоставлен. Ну и, в-третьих. Если вы не согласны с каким-то пунктом в бюллетене для голосования — не стесняйтесь, голосуйте против. Голосование — это именно тот момент во взаимоотношениях с управляющей компанией, когда все решают жители, собственники, воспользуйтесь им к своему благу.


На наглядном примере

Любая мысль доходит лучше, если объяснить ее на каком-то примере. Благо, один из наших читателей под ником Джек Воробей предоставил такую возможность, выложив в своем блоге повестку дня собрания собственников. Прокомментировать этот документ мы попросили главного инженера городского Управления жилищно-коммунального хозяйства Владимира Ивановича Леденева.

31ba6ccbf9c6fa85b353fdd90ee19335.jpg

Начнем по порядку. Пункт первый в том виде, в каком он представлен в повестке, ни о чем не говорит. Там уже должны быть вписаны фамилии предлагаемых граждан. Повестка — это не просто намек на беседу, это вполне серьезный документ, и в нем обязана иметься вся конкретика. Кстати, в листках голосования, где эти фамилии уже, наверняка, будут стоять, собственник имеет право вычеркнуть ту кандидатуру, с которой он не согласен, да хоть всех, и вписать свои предложения.

Пункт два, по логике, вообще не нужен в данной повестке, поскольку общее собрание собственников выбирает председателя Совета дома вместе с Советом дома, что уже было сделано в пункте один.

Третий пункт звучит нормально, но только при одном условии — если у собственника есть возможность до собрания познакомиться с этим самым положением. Иначе как он будет утверждать то, что в глаза ни разу не видел?

Четвертому пункту имя — лукавство. Со стороны управляющей компании, которая составила его так, чтобы соблюсти в первую очередь свои интересы. По-хорошему, его надо было бы разделить на три разных вопроса. Первый — выбор способа управления домом с перечислениями этих способов. А вдруг граждане захотят создать ТСЖ и вовсе обойтись без всякой управляющей компании? Второй — расторжение договора с той организацией, которая в данный момент обслуживает дом. И третий — выбор управляющей компании из существующих в городе и заключение с ней договора. При этом список управляющих компаний и текст договора должны прикладываться. Тот же вариант, который предлагается в данной повестке, практически низводит жителей до положения крепостных, как будто они уже принадлежат ГЖП и о смене управляющей компании даже помыслить права не имеют. А почему? Ведь сейчас как раз тот самый момент, когда совершенно по закону, без всяких судебных передряг можно спокойно заменить управляющую компанию на другую, которая, может быть, работает лучше, к жителям более внимательна и охотнее откликается на их просьбы. Тем более, что в нашем городе есть из чего выбрать. Это относится ко всем домам и всем УК. Так что данный пункт повестки дня и, соответственно, бюллетеня для голосования, вполне заслуживает отрицательного решения, но принимать его или нет — дело жителей, конечно.

Пятый пункт, в принципе, вполне стандартен, только опять же, вся информация по нему должна быть предоставлена собственникам заранее. Это же касается и шестого вопроса. А вот седьмой одним махом сводит на нет все новые возможности, которые дает собственнику закон. В общем, с его помощью управляющая компания снимает с себя всю ответственность за качество коммунальных услуг и перекладывает ее на самих жителей. Ее-то понять можно, ей лишние хлопоты ни к чему, а горожане как были сами по себе, так и останутся. В общем, данный пункт не то, чтобы не на пользу гражданам, а совсем наоборот.

Ну и по поводу пункта восемь. Сдача в аренду общедомового имущества с целью получения дополнительных средств — практика распространенная. Только, чтобы эти средства действительно ушли на нужды жителей, сами нужды надо указать сразу. Например — освобождение граждан от уплаты норматива по ОДН, который будет гаситься за счет средств от рекламы. Также благодаря рекламным деньгам можно освободить жителей первых этажей от оплаты лифта, это будет справедливо. Так, кстати, поступают во многих домах. Договоры с рекламодателями должны быть согласованы с Советом дома, а движение средств по данной статье доступно для контроля. Все это нужно указать сразу в документах для голосования, только тогда данные решения получат законную силу. И в этом случае тема доходов от рекламы будет прозрачной и понятной каждому.


Разъяснят и наставят

Конечно, одним небольшим примером трудно охватить все возможные сомнительные моменты, да и не каждый с первого взгляда вообще сообразит, что обещает ему, как собственнику, тот или иной пункт договора с управляющей компанией. В таком случае можно получить консультацию по любому документу, предлагаемому к голосованию или всем, вместе взятым, в нескольких инстанциях. Это городское управление ЖКХ, которое расположено в здании администрации, кабинет 445, телефон 412-05-19. Необходимые комментарии дадут в Государственной Жилищной инспекции, адрес: 4-й проезд Козлова, д.3А, телефон: 422-30-07. Также жители имеют возможность обратиться в общественный ЖКХ контроль, адрес: ул. Козлова, д. 3. Часы приема: вторник с 8.30 до17.00, среда с 10.30 до 17.00, перерыв на обед: с 12.00 до 13.00. Телефон: 8-909-664-01-72, электронная почта gilkontrol@mail.ru

Кстати, представители администрации собрания собственников домов посещают активно, график этих собраний в управлении ЖКХ имеется, только вот управляющие компании не всегда заблаговременно сообщают о конкретном времени и месте, где должен проходить сбор. Но это даже не так важно, потому что решения будут приниматься во время заочных голосований, которые вот-вот начнутся. Значит, у жителей есть возможность выдвинуть свою точку зрения и настоять на ней. Если, конечно, они займут активную позицию, а не наставят галочек, не глядя, как всегда.


И напоследок

Вы думаете, управляющие компании очень рады этим переменам? Нет. Думаете, потому, что не хотят нормально работать и стараться изо всех сил? Тоже нет. Все их опасения связаны с нами, с жителями, вернее, с теми из нас, кто считает совсем необязательным вносить коммунальные платежи — не только за содержание жилья, но и за отопление, воду, канализацию. Если бы речь шла лишь о долгах по квартплате, управляющие компании справились бы так же, как они справляются сейчас. Но теперь, став не обслуживающими, а в полной мере управляющими, они взвалят на себя и задолженности граждан перед ресурсоснабжающими организациями.

Сейчас «Теплосеть» и «Водоканал» страдают от неплатежей со стороны населения. После вступления нового закона в действие, рассчитываться с ними будет уже управляющая компания, причем, в полном объеме, вне зависимости от того, сколько недоплатили горожане. Вот, скажем, должен дом «Теплосети» за ее услуги миллион рублей, управляющая компания обязана отдать этот миллион рублей, даже если собственники внесли только половину суммы. Недостающая часть, которую управляющая организация покроет из своего кармана, превратится в убытки предприятия, со временем они будут только накапливаться. А это — прямой путь к банкротству управляющей компании, что, на самом деле пугает не меньше, чем всякие ОДН.

То есть, и мы, жители, не в меньшей степени отвечаем за состояние своих домов, причем, сами перед собой же. Мы привыкли разделять себя и управляющие организации на два противоположных, да к тому же еще и враждебных лагеря. А пора бы закончить с противостоянием, которое никому пользы не приносит, и перейти к сотрудничеству, поиску путей взаимодействия, совместного решения вопросов.

Заметили опечатку?
Выделите ошибку мышью и нажмите Ctrl+Enter

Вернуться к списку новостей

Это нравится:0Да/0Нет
Vovan1905
Хорошая статья! Автор - молодец! Очень серьезный вопрос затронул!!!
Это нравится:0Да/0Нет
shurikkk
Наши жители так и не собрались. Пришли три калеки. Кворума не набрали.
Для того чтобы оставить комментарий, Вам необходимо авторизоваться или зарегистрироваться

  Яндекс цитирования   Яндекс.Метрика